【mygonews衷柏宣/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】文章一開(kāi)始，有2個(gè)問(wèn)題自己?jiǎn)栕约阂幌拢?br />
(1)現(xiàn)在房?jī)r(jià)太貴嗎？你想過(guò)這個(gè)問(wèn)題嗎？是今年開(kāi)始想的？還是去年、前年你也曾經(jīng)這麼想過(guò)？
(2)你認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？該跌多少才合理？跌1成你滿(mǎn)意嗎？還是要等到跌5成你才願(yuàn)意進(jìn)場(chǎng)買(mǎi)進(jìn)？

這2個(gè)問(wèn)題，每個(gè)人答案都不一樣，但是，仔細(xì)想想，大家一直都認(rèn)為房?jī)r(jià)太貴，然而，實(shí)際狀況卻是房?jī)r(jià)為什麼不跌？因?yàn)槭袌?chǎng)的游資充斥、貨幣貶值、土地高漲、建材狂升……，在這樣的環(huán)境下，房?jī)r(jià)要跌，真的有點(diǎn)難。

信義房屋、《Smart智富》月刊，永慶房仲集團(tuán)分別在3、4月針對(duì)2010房?jī)r(jià)是否會(huì)漲，做出問(wèn)卷調(diào)查，3個(gè)單位的數(shù)據(jù)都呈現(xiàn)~7成民眾認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)跌。
 

2010年4月11日，2010第12屆「上海一、二手房交易展示會(huì)」在上海東亞展覽館圓滿(mǎn)閉幕。主辦單位形容，參觀人潮絡(luò)繹不絕，並沒(méi)有受到中國(guó)政策打房影響；不過(guò)，有一個(gè)現(xiàn)象正在上海市發(fā)生，那就是上海的高房?jī)r(jià)已經(jīng)讓很多「剛性需求買(mǎi)房族」(一定會(huì)買(mǎi)、一定要買(mǎi)的購(gòu)屋族群)被擠出了城外，於是形成了一股「熱購(gòu)異地房」潮流，上?？烷_(kāi)始向外找尋第二個(gè)合適的買(mǎi)屋區(qū)域。
 

這樣的情形不只是上海，在北京同樣發(fā)生，整個(gè)北京市以環(huán)線來(lái)區(qū)分，古城牆內(nèi)稱(chēng)為環(huán)內(nèi)，接著是二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)和五環(huán)、東城區(qū)、西城區(qū)等，北京人老說(shuō)：「東富西貴，南窮北賤」，儘管這個(gè)大原則沒(méi)變，不過(guò)，北京房?jī)r(jià)持續(xù)飆漲，現(xiàn)在的南北兩面房?jī)r(jià)也開(kāi)始飆漲。同樣出現(xiàn)了「房?jī)r(jià)排擠」效應(yīng)，讓剛性需求買(mǎi)房族，頻頻進(jìn)行異地購(gòu)房的動(dòng)作。
 

這樣的狀況在臺(tái)灣地區(qū)也同樣存在，臺(tái)北市的房?jī)r(jià)頻創(chuàng)新高，華固建設(shè)在南港地區(qū)推出「天匯」個(gè)案，頂樓房?jī)r(jià)已經(jīng)賣(mài)到每坪100萬(wàn)元，整體拉抬南港地區(qū)平均預(yù)售房?jī)r(jià)向每坪80萬(wàn)元看齊，而南港輪胎、國(guó)揚(yáng)實(shí)業(yè)在南港地區(qū)都還有大型開(kāi)發(fā)案，一般預(yù)料，一旦個(gè)案正式推出，或許不是「8字頭」房?jī)r(jià)可以滿(mǎn)足這些建商胃口的。 

所以，緊鄰南港地區(qū)的新北市汐止區(qū)，在2010年的預(yù)售市場(chǎng)也出現(xiàn)「跳價(jià)效應(yīng)」，汐止房?jī)r(jià)將跳過(guò)緩慢上漲的走勢(shì)，直接與南港進(jìn)行比價(jià)，包括國(guó)揚(yáng)實(shí)業(yè)、甲山林建設(shè)、以及茂德機(jī)構(gòu)在汐止地區(qū)都有高級(jí)建案要推出銷(xiāo)售。

據(jù)市場(chǎng)瞭解，房?jī)r(jià)都開(kāi)在每坪40~45萬(wàn)元的區(qū)間，這樣的房?jī)r(jià)發(fā)展，也許讓很多消費(fèi)者咋舌，但是，這卻都是正在發(fā)生的事實(shí)。
 

中國(guó)房市飆漲、臺(tái)灣房市也在漲，兩地政府都已經(jīng)設(shè)法想要平抑房?jī)r(jià)，然而，房?jī)r(jià)上揚(yáng)的趨勢(shì)卻沒(méi)有停止跡象，為什麼呢？看看世界的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)，或許可以解釋房?jī)r(jià)為什麼有能力持續(xù)上揚(yáng)。
 

高盛證券歐洲的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Natacha Valla，2010年4月上旬，在「中國(guó)證券投資基金業(yè)年會(huì)」表示，2010年全球經(jīng)濟(jì)可能會(huì)增長(zhǎng)4.6~4.7％，比預(yù)期的要高。Valla認(rèn)為「這一經(jīng)濟(jì)增速，對(duì)全球資本市場(chǎng)而言，是非常有利的?！?br />
2010年4月舉行的博鰲亞洲論壇，秘書(shū)長(zhǎng)龍永圖被問(wèn)到如何看中國(guó)房地產(chǎn)時(shí)，他樂(lè)觀表示：「在真實(shí)的需求面前，中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)崩盤(pán)?！过堄缊D也不贊成打壓房?jī)r(jià)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)於宏觀經(jīng)濟(jì)非同小可、功不可沒(méi)，打壓房?jī)r(jià)可能冷卻成長(zhǎng)，後果很難預(yù)料。不過(guò)，他也認(rèn)為，中國(guó)需要

第二次房改，政府需加快保障性住房建設(shè)，建立穩(wěn)定、安全的公共租房體制。根據(jù)高盛證券的調(diào)查與研究，全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)目前並不壞，歐洲和美國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)低於預(yù)期。而金磚四國(guó)已經(jīng)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)因素，特別是2011年會(huì)如此，高盛做了不同的預(yù)測(cè)，對(duì)於中國(guó)、印度、巴西、俄羅斯這4個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)2010年肯定會(huì)有超過(guò)11％的成長(zhǎng)，而在2011年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將比歷史平均水平高2％。
 

Valla在他的研究報(bào)告中指出，「美國(guó)經(jīng)濟(jì)能否強(qiáng)勁復(fù)甦，關(guān)鍵在房?jī)r(jià)方面?！诡A(yù)計(jì)「美國(guó)房?jī)r(jià)在2010年下半年會(huì)進(jìn)入回升時(shí)期」，美國(guó)推出的消費(fèi)刺激政策，對(duì)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，是非常正面的，可以抵消美國(guó)經(jīng)濟(jì)財(cái)政收支不平衡的影響。美國(guó)可能不會(huì)出現(xiàn)明顯的通貨膨脹，現(xiàn)在主要問(wèn)題仍然是可能出現(xiàn)的通貨緊縮，而不是通貨膨脹。

這樣的論述得到全球最大債券基金，太平洋投資管理公司Pimco分析師的認(rèn)同，Pimco認(rèn)為：「美國(guó)房市近期不太可能劇烈回升，美國(guó)低價(jià)住宅，已經(jīng)在2009年觸底，不過(guò)，高價(jià)位房市要2010年稍晚也可以觸底?！挂约夹g(shù)線型的角度來(lái)看景氣趨勢(shì)，觸底之後的接下來(lái)走勢(shì)，應(yīng)該就會(huì)是反彈的機(jī)會(huì)居多。
  

至於歐洲的情況，高盛證券歐洲的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Natacha Valla表示，希臘問(wèn)題對(duì)歐元區(qū)的影響仍然非常重要，對(duì)歐洲來(lái)看，不好的一點(diǎn)是，市場(chǎng)並沒(méi)有對(duì)希臘的利多消息做出積極的反映，希臘也沒(méi)有利用當(dāng)前創(chuàng)造的良好環(huán)境，加快解決問(wèn)題的步驟。但總體來(lái)看，歐元區(qū)對(duì)一些負(fù)面事件還是有一定免疫力的，相信他們?cè)谖磥?lái)能夠採(cǎi)取一系列挽救措施。
 

從這份具有國(guó)際認(rèn)同價(jià)值的研究報(bào)告裡，可以看出2個(gè)重點(diǎn)：

(1)高盛證券對(duì)於2010年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況並不悲觀，中國(guó)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)可能高於預(yù)期。
(2)美國(guó)房?jī)r(jià)可能會(huì)在2010年下半年進(jìn)入回升期。

這些的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)以及研究結(jié)果，都在告訴大家一個(gè)趨勢(shì)，那就是~「房?jī)r(jià)在2010年應(yīng)該沒(méi)有下跌的機(jī)會(huì)，甚至在2011年還可以繼續(xù)看到走揚(yáng)趨勢(shì)?！挂?yàn)?，?jīng)濟(jì)高速成長(zhǎng)，將會(huì)給予房地產(chǎn)強(qiáng)力的支撐，隨著居民收入的提高，房地產(chǎn)也當(dāng)是安然無(wú)虞的。

所以，在國(guó)際趨勢(shì)的氛圍裡，研究報(bào)告與實(shí)際狀況都在傳述一個(gè)「房?jī)r(jià)不容易下跌」的資訊。臺(tái)灣房地產(chǎn)當(dāng)然不會(huì)脫離這樣的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)要跌的機(jī)會(huì)也就不會(huì)太大。

摩根士丹利證券2010年4月8日發(fā)布「全球新興市場(chǎng)房地產(chǎn)」報(bào)告，由於看好臺(tái)灣房市表現(xiàn)，預(yù)估國(guó)內(nèi)房產(chǎn)類(lèi)股還可上漲18％，漲幅空間僅次於印度、拉丁美洲。摩根士丹利表示，由於經(jīng)濟(jì)基本面緩步復(fù)甦，帶動(dòng)許多區(qū)域的資產(chǎn)價(jià)值上揚(yáng)，使得房地產(chǎn)類(lèi)股維持成長(zhǎng)動(dòng)能。
 

其中，摩根士丹利並從新興市場(chǎng)中，挑選出前6大最佳房產(chǎn)類(lèi)股投資區(qū)域，依序?yàn)橛《?、拉丁美洲、臺(tái)灣、香港及中國(guó)，預(yù)估未來(lái)其類(lèi)股漲幅分別為33％、24％、18％、13％與11％，臺(tái)灣排名第3。

 

摩根士丹利表示，儘管臺(tái)灣政府祭出相關(guān)緊縮政策，3月份臺(tái)灣房地產(chǎn)類(lèi)股股價(jià)表現(xiàn)，仍上漲了4％，不過(guò)，還是低於大盤(pán)的6.5％漲幅。摩根士丹利指出，臺(tái)灣擁有低利率環(huán)境、資金回流進(jìn)場(chǎng)、景氣維持復(fù)甦、房屋平均單位價(jià)格(ASP)上揚(yáng)與大臺(tái)北區(qū)域的房屋仍受市場(chǎng)歡迎等利多因素，預(yù)估房地產(chǎn)價(jià)格以及其類(lèi)股未來(lái)將走揚(yáng)。

展望後市，摩根士丹利認(rèn)為，臺(tái)灣利率維持不動(dòng)，央行溫和的利率政策，對(duì)房產(chǎn)類(lèi)股是具有相當(dāng)正面幫助，加上國(guó)內(nèi)房產(chǎn)實(shí)質(zhì)銷(xiāo)售應(yīng)可望高於預(yù)期，換言之，看好我國(guó)房產(chǎn)類(lèi)股投資表現(xiàn)。
 

儘管房?jī)r(jià)下跌的機(jī)會(huì)可能不高，但是，一般民眾對(duì)於買(mǎi)房的房?jī)r(jià)還是覺(jué)得「太貴」，並且買(mǎi)不下手，根據(jù)信義房屋2010年第2季的購(gòu)屋意向調(diào)查，超過(guò)4成6的民眾認(rèn)為2010年不是購(gòu)屋好時(shí)機(jī)，較臺(tái)中的3成與高雄的2成8高出許多。

但是，調(diào)查數(shù)據(jù)中，卻有另一個(gè)值得注意的焦點(diǎn)，儘管對(duì)於景氣看法如此，但對(duì)於房?jī)r(jià)表現(xiàn)，對(duì)於未來(lái)一季房?jī)r(jià)看法中，認(rèn)為上揚(yáng)者有31.9％、持平36.5％、下跌31.6％。
 

時(shí)間若拉長(zhǎng)至未來(lái)半年，認(rèn)為房?jī)r(jià)上揚(yáng)者有34.9％、持平30.1％、下跌35.1％這樣的調(diào)查數(shù)據(jù)告訴大家，僅有3成左右的人口認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌，超過(guò)7成的民眾並不認(rèn)為房?jī)r(jià)有下跌機(jī)會(huì)。

除了信義房屋的調(diào)查資料外，《Smart智富》月刊2010年3月調(diào)查結(jié)果，臺(tái)灣有高達(dá)57％的民眾感覺(jué)房?jī)r(jià)太貴，買(mǎi)不下手。而這項(xiàng)調(diào)查也顯示，有高達(dá)70％的民眾認(rèn)為2010年的臺(tái)灣房?jī)r(jià)不會(huì)跌，甚至可能再往上漲。戴德梁行總經(jīng)理顏炳立列舉了3個(gè)房市不會(huì)跌的條件：(1)低利環(huán)境不變、(2)海外資金持續(xù)回流、(3)ECFA(兩岸經(jīng)濟(jì)合作架構(gòu)協(xié)議)簽訂等資金潮簇?fù)淼睦嗲闆r下，資金潮未歇，無(wú)限資金在市場(chǎng)上追逐有限資產(chǎn)，他大膽直言：「房地產(chǎn)何來(lái)泡沫之有？」
 

永慶房仲集團(tuán)更在2010年4月16日發(fā)表「2010年第1季永慶購(gòu)屋趨勢(shì)大調(diào)查」，結(jié)論也是「民眾對(duì)於長(zhǎng)期房?jī)r(jià)看法仍然看漲?！谷_(tái)民眾對(duì)未來(lái)3個(gè)月短房?jī)r(jià)看法(圖1)，認(rèn)為維持不變比重達(dá)36％，小幅看漲與小幅看跌分居第二、三，相較上季，大幅看漲或大幅看跌比重都明顯變少，顯示民眾對(duì)短期房?jī)r(jià)看法保守持平居多。而全臺(tái)民眾對(duì)於未來(lái)1年房?jī)r(jià)看法則相對(duì)偏向樂(lè)觀(圖2)，高達(dá)47％看漲未來(lái)1年房?jī)r(jià)，遠(yuǎn)高於看跌比重36％，維持不變比重僅18％，顯示民眾對(duì)於長(zhǎng)期房?jī)r(jià)仍持續(xù)看漲。
 

另外，看好未來(lái)半年是購(gòu)屋好時(shí)機(jī)的比重僅35％，比重連續(xù)4季下滑；不過(guò)當(dāng)詢(xún)問(wèn)「何時(shí)是進(jìn)場(chǎng)購(gòu)屋的最佳時(shí)機(jī)？」時(shí)，高達(dá)42％的民眾認(rèn)為是2010年下半年(圖3)，永慶房屋總經(jīng)理葉凌棋分析：「本季問(wèn)卷調(diào)查時(shí)間在3月中旬，正值政府拋出許多平抑房?jī)r(jià)政策來(lái)測(cè)試市場(chǎng)水溫，當(dāng)時(shí)民眾對(duì)於未來(lái)政府平抑房?jī)r(jià)政策開(kāi)始出現(xiàn)觀望，因此進(jìn)場(chǎng)購(gòu)屋時(shí)機(jī)看好度明顯偏低(圖4)，此外，從時(shí)事題中政府限縮豪宅及投資客房貸成數(shù)對(duì)民眾購(gòu)屋影響，當(dāng)時(shí)央行及金管會(huì)限縮豪宅及投資客房貸，高達(dá)62％民眾會(huì)稍微觀望一下政策走向，再來(lái)準(zhǔn)備進(jìn)場(chǎng)。」
 

不同單位作的最新數(shù)據(jù)，都告訴大家「房?jī)r(jià)不會(huì)跌」，從貨幣供需、利率環(huán)境、資金流動(dòng)的角度觀察，也看不出來(lái)房市有下滑的趨勢(shì)。你可以不買(mǎi)房，而且一直嫌房?jī)r(jià)太貴。但是，明年這個(gè)時(shí)候，回過(guò)頭來(lái)看現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，希望你到時(shí)候別
說(shuō)：「後悔去年沒(méi)買(mǎi)，今年又漲了！」